КАК ПОТЕРЯТЬ 3 МЛН
На примере рассказа о бывшем студенте Николае (реальный кейс)
покажем, как какое "поле чудес" устроили покупателям авторы "выгодной ипотеки от застройщиков".
Николай приехал в Москву из регионов.
И решил, что пора ему "по-взрослому" стать собственником московской квартиры.
Вместо готового жилья, Николай решил купить новостройку.
Потому застройщики предложили Николаю ипотеку под 0,1%.
Но для этого (для оформления льготной ипотеки) надо было купить квартиру не за 9 млн (такая цена была, если покупать квартиру "за свои"), но за 11 млн (тогда банк даёт покупателю ипотеку под 0,1%).
"Мне главное, что ежемесячный платёж будет маленький (при ставке 0,1% он будет всего 50 т.р.)", - сказал Николай.
И купил 9-миллионную квартиру за 11 млн, взяв ипотеку.
Скорее всего, внеся около 3 млн первоначального взноса и добавив 8 млн ипотеки. В сумме эти 11 млн ушли на эскроу-счет. А у Николая появились обязательства перед банком в размере 8 млн руб. Их он планировал гасить 20-25 лет, платя банку по 50 т.р. в месяц.
Это было полгода назад. У Николая тогда была модная работа (он пиарщик). Николай полгода платил по 50 т.р. в месяц банку за свою новостройку. И жил в арендуемой квартире (предположу, что за 30-40 т.р. в месяц).
Прошло полгода. Николай лишился своей работы. Доходы кардинально снизились (пиарщики за большие зарплаты сейчас мало кому нужны).
Николай понимает, что дополнительных 50 т.р. в месяц у него больше нет.
Банку это безразлично. Долг Николая банку размером 8 млн никто не отменял (первые полгода платежей тело кредита почти не снизили - так чаще всего устроен график погашения кредита).
Николай понимает, что с обслуживанием ипотеки не справляется. И что надо продавать квартиру. Чтобы закрыть долг перед банком (на 8 млн) и перестать платить банку по 50 т.р. в месяц.
Николай выходит на рынок чтобы продать свою "квартиру" (в кавычках, так как она ещё не построена) по переуступке прав требования по ДДУ (договор долевого участия).
Сколько теперь стоит "квартира" Николая?
Правильно: меньше 9 млн рублей.
Потому что, даже если бы цены за полгода не поменялись, то она стоила бы 9 млн.
Но рынок недвижимости (его измеряют по средним ценам на вторичном рынке) за последние полгода просел на 10-20%. То есть, в случае Николая на 0,9-1,8 млн руб (пожалеем Николая, и скажем, что для него только на 0,8-1,0 млн, все-таки у него новый проект, допустим, что он дешевеет чуть медленнее рынка в среднем).
Почему рынок просел? Откройте любое СМИ - там подробно расскажут о происходящем. Кстати, по этой же причине Николай лишился работы.
Николай, как и любой "обычный" продавец, в эти "байки" не верит.
И встаёт на продажу за 9 млн руб.
Потому что рядом сам застройщик продаёт такие же квартиры за 9 млн рублей.
Значит моя квартира должна стоить 9 млн - по "обычной" логике должен решить Николай.
Только у застройщика их за 9 млн не берут. Потому что сотня новых Николаев берут у застройщика те же квартиры за 11 млн. Ведь там же ипотека по 0,1% и минимальный ежемесячный платёж!...
А Николай предложить покупателю "льготную ипотеку" не может. Такие программы у банков действуют только на объекты от застройщиков...
А если даже найдётся любитель новостроек, располагающий 9 миллионами рублей.
У кого он будет покупать за 9 млн?
У надёжного застройщика?
Или у непонятного Николая... Над которым висит риск банкротства... У которого эта квартира в залоге у банка... И который будет продавать объект "по какой-то там переуступке"...
Даже если покупатель гуманный, он понимает, что у Николая должно быть "чуть дешевле", чем у застройщика (с учётом этих факторов).
А если покупатель будет "стандартный" (начитавшийся газет о снижении рынка на 10-20% и понимающий, что Николая "сильно жмут сроки и обстоятельства")?...
В общем, если Николай хочет не потерять ещё полгода (выплачивая по 50 т.р. в месяц банку, и это ещё хорошо, если они у него есть; потому что если их нет, банк и вовсе может сам начать реализацию объекта неплательщика)...
То надо Николаю быть готовым отдать свою квартиру за 8 млн.
Таковы реалии рынка.
Так! Стоп! - скажете вы.
8 млн - это же как раз долг Николая банку?
Он продаёт свою квартиру за 8 млн и закрывает этот долг.
А где же 3 млн его первоначального взноса!?
Правильно - они останутся на эскроу-счете.
Их (в составе 11 млн) получит застройщик, когда сдаст дом в эксплуатацию.
То, что Николай переуступил право новому инвестору за 8 млн, - застройщика не волнует. Застройщик продал "квартиру" Николаю за 11 млн. Эти 11 млн застройщик и получит.
В общем, 3 млн Николая остались у застройщика.
А где 300 т.р., которые Николай выплачивал банку в прошедшие полгода?
А эти деньги остались у банка.
Потому что Николай обслуживал 8-милионный кредит в течение полугода. Платил за "пользование" деньгами.
3 млн застройщику.
0,3 млн банку.
За какие-то полгода...
"Ещё один честный способ отъема денег у населения", - сказал бы один литературный герой.
По сути, я пересказал вам содержание материала, вышедшего сегодня в газете "Московский комсомолец".
Только выводы в газете немного другие.
Знаете какие?
1. Дурят наше население банкиры и застройщики - делает вывод издание.
С этим выводом я в целом соглашусь.
Но с другой стороны, а кто мешал Николаю перед тем как брать кредит на 8 млн и вкладывать свои 3 млн - кто мешал ему перед этим найти хорошего риэлтора и за 3000-5000 рублей получить часовую консультацию?
Все, что произошло с Николаем, ему спрогнозировали бы как вполне вероятный вариант.
Я бы сказал такому Николаю:
Ты собираешься платить 80 т.р. в месяц (30 т.р. аренда + 50 ипотека). У тебя есть 3 млн.
Так купи лучше готовую студию за 5-6 млн в Москве или 1-комнатную квароиру в Подмосковье (рядом с электричкой). Плати по 30 т.р. в месяц за свой ипотечный кредит (взятый по нормальной честной ставке - 8-10%). Живи в своей (уже построенной) квартире. Гаси минимальную ипотеку и копи на увеличение жил площади (когда и если у тебя будут +50 т.р. в месяц) . Случись что с твоей работой, выйдешь из этого проекта с минимальными потерями: студия ценой 6 млн даже на падающем рынке обесценивается самыми минимальными темпами, потому что она и "внизу рынка" по цене, и самый востребованный и ходовой товар. Даже -10% к её стоимости - это всего минус 600 т.р.
Возможно, мы говорили бы с Николаем так. Возможно, иначе. Каждая консультация индивидуальна. Но суть её у любого хорошего риэлтора будет одинакова - рассказать, как будет полезно, безопасно и выгодно Николаю, а не банкам или застройщикам.
Но Николай решил сэкономить на риэлторе.
Теперь издание МК винит банки и строителей, что они заработали на Николае...
2. Знаете, что в статье говорит сам Николай?
Что для продажи он теперь обратился к риэлтору. И риэлтор советует ему снижать цену на старте продажи на 2 млн (да-да, с тех самых 11 до 9 млн, Николай-то считает, что квартира стоит 11 млн, ведь ему её продали за 11).
И что даже этого, говорит риэлтор, будет недостаточно, чтобы продать оперативно.
Для быстрой продажи надо ставить цену 8 млн.
Николай это называет "снизить на 3 млн" (он-то считает от 11-ти).
"Скорее всего риэлтор - хитрец, и хочет сам у меня за бесценок забрать мою квартиру", - делает вывод Николай.
Что тут можно сказать? Ничему ты, Николай, не научился...
Даже ценой своих 3,3 млн, отданных безвозмездно застройщику и банку...
P.S.:
Скорее всего Николай будет пытаться в течение полугода продать свою "квартиру" за 9 млн.
За это время он отдаст банку ещё 0,3 млн (6 месяцев по 50 т.р.)
Скорее всего через полгода Николай продаст квартиру за 8 млн. И это будет хороший результат. Потому что за полгода рынок скорее всего "уедет" вниз ещё на 6-10%.
Хотя прогнозы сейчас не даёт никто. Отсюда и добавление слов "скорее всего" в начале любой фразы. (с) 💥💥